Bei Sanierung kein höherer Abschreibungsanspruch

Der geplante Abriss einer Gewerbeimmobilie führt nicht automatisch zu einer kürzeren steuerlichen Abschreibung. Entscheidend ist ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer objektiv prüft und mögliche Alternativen zur Nutzung oder Sanierung berücksichtigt.

Warum das Thema für Betriebe relevant ist

Für Eigentümer und Nutzer von Gewerbeimmobilien stellt sich regelmäßig die Frage, ob eine kürzere Nutzungsdauer und damit höhere Abschreibung möglich ist. Im Kern geht es darum, ob ein Gebäude vor Ablauf der technischen Nutzung objektiv wirtschaftlich verbraucht ist oder ob sinnvollere Nutzungsalternativen bestehen. Die praktische Folge: Ein ausschließlich unternehmerisch motivierter Abriss reicht nicht aus, um eine verkürzte AfA zu begründen; ein Gutachten muss Alternativen prüfen und belegen, was das Finanzamt anerkennen kann.

Hintergrund und das Urteil des Finanzgerichts München

Üblich ist bei Gewerbeimmobilien eine lineare Abschreibung von zwei Prozent jährlich. Eine höhere AfA kann gelten, wenn bauliche Mängel, intensive Nutzung oder ein objektiv verkürzter wirtschaftlicher Gebrauch vorliegen. Im verhandelten Fall hatte ein Unternehmen für eine Immobilie, die als Unterkunft für Asylbewerber vermietet war, zehn Prozent AfA jährlich geltend gemacht. Finanzamt und Gericht verlangten jedoch ein Gutachten, das Alternativen prüft; das Finanzgericht München lehnte die Verkürzung der Nutzungsdauer ab (Urteil vom 10. April 2025, Az. 10 K 1531/21).

Zentrale Begriffe kurz erklärt

AfA (Absetzung für Abnutzung): steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer. Lineare Abschreibung: in vielen Fällen zwei Prozent pro Jahr, also 50 Jahre Nutzungsdauer. Restnutzungsdauer: die verbleibende wirtschaftliche Nutzungszeit eines Gebäudes. Objektiv wirtschaftlich verbraucht heißt, dass das Gebäude faktisch keine zweckmäßige Nutzung mehr zulässt. Ein Gutachten muss diese Aspekte prüfen und auch mögliche Weiterverwendungen des Objekts bewerten.

Wichtige Prinzipien, die das Gericht anlegte

1) Gutachtenpflicht: Zur Verkürzung der Nutzungsdauer ist ein Gutachten erforderlich, das Alternativen zum Abriss prüft. 2) Gebäudeperspektive vor Eigentümerperspektive: Entscheidend ist der Zustand des Gebäudes und mögliche zweckgemäße Nutzungen, nicht die finanziellen Möglichkeiten oder Absichten des Eigentümers. 3) Hohes Beweisniveau: Die Hürden für eine wirtschaftlich verkürzte Nutzungsdauer sind hoch; bloße unternehmerische Entscheidungen reichen nicht ohne objektive Feststellungen.

Maßnahmen und praktische Schritte

Wer eine kürzere AfA anstrebt, benötigt ein belastbares Gutachten, das Alternativen zur Nutzung oder Sanierung untersucht und die Restnutzungsdauer begründet. Im verhandelten Fall legten die Eigentümer ein Gutachten vor; das Gericht ließ jedoch ein zweites Gutachten erstellen und fand alternative Nutzungsmöglichkeiten. Daraus folgt: Gutachten sollten mögliche Nutzungen dokumentieren und Marktnachfrage oder Sanierungsaufwand sachlich darlegen. Der fachliche Austausch mit Kollegen, etwa auf Veranstaltungen, hilft, solche Gutachten praxisnäher einzuordnen (https://veranstaltungen.the-circle.de/).

Abschluss und offene Frage

Das Urteil zeigt: Ein Abriss ist betriebswirtschaftlich möglich, aber steuerlich nicht automatisch relevant – entscheidend bleibt die objektive Beurteilung der Restnutzungsdauer und der realistischen Alternativen. Die Kernfrage lautet: Wie lassen sich Gutachten so vorbereiten und dokumentieren, dass Finanzamt und Gericht die dargestellten Alternativen nachvollziehen? Damit bleibt der Umgang mit Gutachten und Nutzungsprognosen eine praktische Aufgabe, die sich durch gezielte Dokumentation und fachlichen Austausch lösen lässt.

Fragen wie diese lassen sich selten allein beantworten. Im Kreis von Betrieben, die vor denselben Herausforderungen stehen, entstehen oft die pragmatischsten Lösungen – dafür steht The Circle of Security Professionals. Wer wissen will, wie andere inhabergeführte Errichterbetriebe mit Fällen rund um Immobiliennutzung und Abschreibung umgehen, findet belastbare Antworten im Austausch innerhalb unseres Netzwerks (https://www.the-circle.de/werde-teil-von-the-circle).

Quelle: handwerk.com